Son güncelleme:
CNN Türk'ün aktardığı TÜİK verisine göre 2025'te yabancılara 21.534 konut satıldı. Aynı haberde sayının dokuz yılın en düşüğü olduğu ve satışların son üç yıldır gerilediği yazıyor. Yani tek bir yılın dalgalanmasından değil, süren bir eğilimden söz ediyoruz.
Bu rakam toplam konut satışı içinde küçük bir dilime denk geliyor. İki bilgiyi yan yana koyunca tablo netleşiyor: yabancı alıcı zaten küçük bir dilimdi, düşüş ise o dilimin de küçüldüğünü gösteriyor. Ofisin ciro tablosunu açan bir broker, kendi satışlarında yabancıya yapılanın payına bakarak durumu okuyabilir. Pay düşükse etki sınırlı kalır, yüksekse risk gerçektir.
TÜİK verisine göre en çok konut alan uyruklar Rusya (3.649), İran (1.878), Ukrayna (1.541), Almanya (1.376) ve Irak (1.292) oldu. İllerde İstanbul 7.989, Antalya 7.118 ve Mersin 1.800 konutla ilk üçü oluşturdu.
Ofis stratejisi açısından iki şey dikkat çekiyor. İlk beşte beş ayrı ülke var ve içlerinden biri tek başına sahneyi doldurmuyor. Bizim yorumumuz, bunun yabancı alıcıya tek dil ve tek kanalla ulaşılamayacağı anlamına geldiği. İkincisi, satış üç ilde toplanıyor. Bu illerin dışında çalışan bir ofis yabancıdan pay almak istiyorsa ilanının görünürlüğünü ayrıca kurmak zorunda.
TÜİK nedenleri açıklamıyor, yalnızca sayıyı yayımlıyor. Nedene dair söylenen her şey yorumdur. Bizim yorumumuz, fiyat ve kur hareketlerinin yabancı alıcının alım gücünü ve iştahını etkilediği yönünde. Bunu destekleyen doğrulanmış bir veri elimizde olmadığı için yazıya sayı koymuyoruz.
Emlakçının bu tartışmayı bitirmesi gerekmiyor. Asıl karar şu: düşüş sürerse portföy ve ilan dağıtımı nasıl görünecek? Bu soruya cevap vermek için nedeni bilmek şart değil; ofisin kendi talep verisine bakmak yeterli.
Üç adım öneriyoruz. Birincisi, yabancı alıcı için ilan hazırlığına devam etmek ama bütçeyi ona bağlamamak. Fiyatı lira ve döviz olarak birlikte göstermek, fotoğraf ve video kalitesini yükseltmek ucuz işlerdir ve yabancı müşteri gelmese bile ilanı iyileştirir.
İkincisi, talep kaynağını çeşitlendirmek. Yabancı satışı daralırken Türkiye ile bağı süren Avrupa'daki Türkler ayrı bir kitle olarak duruyor; bu kitleyi Yurt dışındaki Türkler ve emlak piyasası yazısında ele aldık. Gelir planının tamamına etkisi için Emlak ofisi büyüme stratejisi rehberine bakın.
Üçüncüsü ölçüm. Hangi kaynaktan ne kadar talep geldiğini yazmayan ofis, bir kanalın büyüyüp büyümediğini bilemez. Yöntem için Yurt dışı lead'ini ölçmek rehberine bakın.
Varsayımsal bir örnek: portföyünün büyük kısmı denize yakın konutlardan oluşan bir ofis. Son iki dönemdir yabancı müşteriden gelen soru azalmış. Ofis sahibi önce şuna bakar: gelen soru mu azaldı, yoksa sorular gelip gösterime mi dönüşmüyor? İlk durumda ilanın görünürlüğü, ikincisinde ilan içeriği ve yanıt hızı sorgulanır. Ulusal rakamdaki düşüş iki durumda da aynı görünür; ayrımı yalnızca ofisin kendi kaydı yapar.
İlanın hazırlık düzeyini görmek için RE-OS'un Portföy Kalite Skoru özelliği, mobil uygulamada ilanın doluluğunu puanladığını ve eksik alanları puan sırasıyla gösterdiğini anlatıyor.
Bizim yorumumuz şu: yabancıya satış istatistiği alıcıyı uyruğuna göre sayıyor. Türk vatandaşı olarak alım yapan Avrupa'daki Türkler bu sayımda yabancı olarak yer almıyor olabilir. Öyleyse yabancı satışındaki düşüş, memleketine ev almak isteyen yurt dışındaki Türklerin talebi hakkında bir şey söylemiyor olabilir. Bu bir çıkarımdır, TÜİK'in yayımladığı bir bulgu değil.
Pratik sonucu şu: rakam yabancıyı ölçüyor, yurt dışında yaşayan Türk vatandaşını ölçmüyor. İkisini aynı torbaya atan bir ofis, planını eksik veriyle yapmış olur. Gerekçenin ayrıntısı Yabancı satış rakamında görünmeyen alıcılar rehberinde.
Yabancıya konut satışı 2025'te 21.534 adetle dokuz yılın en düşüğüne indi (TÜİK). Alıcıların ilk beş uyruğu Rusya, İran, Ukrayna, Almanya ve Irak; satış İstanbul, Antalya ve Mersin'de yoğunlaştı. Yabancı satışının dışında kalan talep kaynaklarını ayrıca ölçmek gerekiyor; Avrupa'daki Türkler bunlardan biri (bizim yorumumuz).
TÜİK verisine göre 21.534 konut. Bu, dokuz yılın en düşük sayısı.
Rusya 3.649 konutla başı çekti; İran 1.878, Ukrayna 1.541, Almanya 1.376 ve Irak 1.292 izledi.
Yabancıdan aldığı pay küçük olan ofiste etki sınırlı. İstanbul, Antalya ve Mersin'de yabancıya yönelik çalışan ofisin gelir planını yeniden gözden geçirmesi gerekir (bizim yorumumuz).
Bunu söyleyecek doğrulanmış veri yok. Önce ilanın görünürlüğüne, fotoğraf ve açıklama kalitesine ve yanıt hızına bakılmalı; fiyat kararı ofisin kendi talep kaydıyla verilir.
Doğrudan bir şey söylemez; ulusal bir toplamdır. Ofisin kendi satış ve talep kaydıyla yan yana okunmalıdır.
Sonraki adım: Portföy Kalite Skoru
Konu kümesi: Müşteri ve talep takibi
Dışişleri Bakan Yardımcısı Serim'in Mayıs 2024'te aktardığı rakama göre yurt dışında yaklaşık 7,5 milyon Türk vatandaşı yaşıyor; yaklaşık 6,5 milyonu Batı Avrupa'da.
Dövizli alıcıya ulaşmanın yolu, onun bildiği portalda, kendi dilinde ve kendi para biriminde görünmektir.
Yabancı alıcı tek bir kitle değil; Rus, İranlı, Alman ve İngiliz alıcı farklı şeyler arar, farklı portallarda bulunur.
TÜİK verisine göre yabancılara konut satışı 2025'te 21.534 adet oldu ve dokuz yılın en düşük düzeyine geriledi. Satışlar son üç yıldır azalıyor; yani tek yıllık bir sapma gibi durmuyor. Bizim yorumumuz: gelir planını yabancı alıcıya yaslayan bir ofisin ikinci bir talep kaynağına ihtiyacı var. Yazının yorum olarak işaretlenen kısımları bizim okumamızdır.
Eğitimlere katılın, ekran görüntülerini inceleyin; hazır olduğunuzda üye olun, destek ekibimiz sizinle iletişime geçsin.
ETBİS’e Kayıtlıdır. 
Bilgilerinizi bırakın, sohbete devam edin. Reos ekibi en kısa sürede sizinle iletişime geçecek.
