Son güncelleme:
Konut satışında alıcı kapıdan girer, odaları gezer ve karar verir. Arsada ise gösterilecek bir iç mekân yoktur; alıcı bir parça toprağın hangi koşullarda kullanılabileceğini, neye bağlı olduğunu ve çevresinin nasıl gelişeceğini anlamaya çalışır. Bu yüzden arsa satışında kayıt düzeni ve belge disiplini, konuta kıyasla çok daha belirleyicidir. Ada ve parsel numarası, bu kaydın omurgasını oluşturur. Parsel kaydını bir ofis sisteminde tutmayı düşünenler için RE-OS (reos) de bakılacak seçeneklerden biridir.
Sıra şöyle: önce parsel kaydı, sonra bakılacak belgeler, en sonda da havadan tanıtım videosunun işe yaradığı ve yaramadığı yerler. İmar, arazi vasfı ve tapu konularında hüküm kurmuyoruz.
Bir taşınmaz, tapu sisteminde ada ve parsel numarasıyla tanımlanır. Aynı mahallede aynı büyüklükte iki arsa, farklı imar durumuna, farklı bir yol cephesine ya da farklı takyidata sahip olabilir. Portföy kaydında yalnızca "şu mahallede bir arsa" yazmak, ileride hem sizin hem alıcının işini zorlaştırır. Ada, parsel, pafta ve mevki bilgisini kayda baştan işlemek, ilgili belgelere erişimi hızlandırır ve aynı parsele iki farklı ofisin farklı bilgilerle çıkmasını önler. Terimleri hatırlamak için ada, parsel ve pafta sözlük sayfalarına bakabilirsiniz.
Konut kaydında oda sayısı kritikken, arsada başka alanlar önem kazanır. Parsel bazlı bir kayıtta şu bilgilerin yer alması işe yarar:
Bu alanların hepsi ilk günde dolmayabilir. Eksik olanı "bilinmiyor" diye işaretleyin ve bir takip görevine bağlayın; reos'ta bekleyen belge bir ay sonra da önünüzde durur. Hangi alanların zorunlu tutulacağı için portföy giriş standardı rehberi bir başlangıç noktasıdır. İmar ve takyidat bilgisini kayıt değil belge doğrular; alan dolu görünse de belgesi yoksa o bilgi doğrulanmış sayılmaz.
Bir arsanın değerini en çok etkileyen unsur imar durumudur. Aynı parsel, imar planında yapılaşmaya açık ya da kısıtlı olabilir; plan zaman içinde değişebilir. Danışmanın görevi imar durumunu yorumlamak değil, alıcıyı doğru belgeye yönlendirmek ve mal sahibinin söylediği bilgiyi belgeyle teyit etmektir. İmar ve plan kavramları için imar durumu, imar planı ve TAKS ve KAKS sayfalarına göz atabilirsiniz. Takyidat ve şerh kayıtları ise tapuda görünen kısıtlamalardır; bunları da takyidat sayfasından okuyabilirsiniz.
Arazinin vasfı, kullanım kısıtları ve yapılaşma koşulları mevzuata göre farklılaşır. Alıcı bu konularda net bilgiye ihtiyaç duyduğunda, ilgili belediye ve tapu kayıtlarından alınan resmi belgelere dayanın; kesin yorum gerektiğinde bir hukuk ya da şehir planlama uzmanına yönlendirin.
Birden fazla parseli olan bir mal sahibiyle ya da ardışık parsellerde çalıştığınızda, her parseli ayrı bir kayıt olarak tutmak ve aralarındaki ilişkiyi not etmek gerekir. Örneğin iki bitişik parselin birlikte satılması mı yoksa ayrı ayrı mı satılacağı, fiyat stratejisini değiştirir. Takip için basit bir yapı yeterlidir:
Varsayımsal örnek: Bir danışman, bitişik üç parseli olan bir mal sahibiyle çalışıyor. Her parselin kaydını reos'ta ayrı açıyor ve her birine imar belgesi ile takyidat bilgisini ekliyor. Bir alıcı yalnızca ortadaki parselle ilgileniyor; danışman diğer iki parselin birlikte satılabileceğini mal sahibine soruyor ve bunu notuna yazıyor. Birkaç hafta sonra başka bir alıcı üç parseli birlikte almak istiyor; kayıt düzenli olduğu için danışman ne yapılabileceğini hemen görebiliyor.
Arsada alıcının gözünde canlandırması gereken şey, parselin çevresiyle ilişkisidir. Yol, komşu parseller, ulaşım ve yakındaki yerler harita üzerinde ya da havadan bakışla daha kolay anlaşılır. Bu yüzden havadan tanıtım videosu, arsa ilanlarında anlamlı bir araçtır. Ancak videonun neyi gösterdiğini bilmek gerekir: ada ve parsel bilgisinden üretilmiş bir tanıtım videosu, gerçek bir uçuş kaydı değildir ve parselin sınırlarını hukuki olarak göstermez. Sınırların kesinliği, krokili belgeye ve resmi ölçüme bağlıdır. Videoyu "tanıtım içeriği" olarak sunmak ve sınır konusunda belgeye yönlendirmek doğru yaklaşımdır. Aplikasyon ve kroki kavramları için aplikasyon krokisi sayfasına bakabilirsiniz.
Arsa videosu kısa ve odaklı olmalıdır. İlk saniyelerde konum ve parselin genel görünümü, ardından yakın çevre noktaları, ulaşım ve çevrenin özellikleri anlatılabilir. Anlatımda imar durumuna dair iddialardan kaçının; çünkü bu bilgi belgeyle doğrulanmadan seslendirmeye girerse yanıltıcı olabilir. "Konut yapımına uygun" gibi kesin cümleler yerine "imar durumu belgesine göre değerlendirilmelidir" gibi yönlendirici ifadeler daha güvenlidir. Videonun açıklamasına ya da ilan metnine parselin ada-parsel bilgisini eklemek, ilgilenen alıcının doğrulama yapmasını kolaylaştırır. Ada-parsel bilgisini, videoyu ve belge tarihlerini reos'ta tek bir parsel kaydında tutun; ekipte herkes aynı bilgiye baksın.
RE-OS'un arsa drone videosu özelliği, yazdığınız ada ve parselden arazinin çevresiyle birlikte kısa bir tanıtım videosu hazırlamak ve videoya seslendirme eklemek üzere anlatılır; video gerçek çekim değil, üretilmiş bir içeriktir. Kapsamı, seçenekleri ve güncel koşulları özellik sayfasına bakarak teyit edin. Konutlar için benzer bir araç olan konut drone videosu da ayrı bir sayfada anlatılır. Parsel kaydınızı portföy yönetimi ekranında tutarak video, belge ve gösterim notlarını aynı kayıtta toplayabilirsiniz.
En sık yapılan hatalar yukarıdakilerin tersidir: yalnızca mahalle adıyla çalışmak, imar durumunu mal sahibinin sözüne dayandırmak, üretilmiş videoyu sınır belgesi gibi göstermek ve takyidatı alıcıya söylemeden ilerlemek. Küçük kararları da yazın; "mal sahibi iki parseli birlikte satmaya yakın" gibi tek satırlık bir not, bir ay sonra en değerli kayıt olabilir.
Mal sahibiyle ilk görüşmede şu soruları sormak, hem kaydı zenginleştirir hem de olası engelleri erken gösterir: Arsa ne zaman, nasıl edinildi? Üzerinde ipotek, haciz ya da başka bir şerh var mı? Hisseli mi, tek malikli mi? Daha önce satış girişimi oldu mu ve neden sonuçlanmadı? Alıcı tarafında ise amacı netleştirmek gerekir: konut yapımı, yatırım, tarımsal kullanım ya da ticari proje. Aynı parsel her amaç için uygun olmayabilir; amaç kayda yazıldığında alıcıya uymayan parselleri baştan göstermemiş olursunuz. Arsa gösteriminde parselin sınırlarını bilen biriyle gitmek ve sınırları kroki üzerinden anlatmak, sonradan çıkabilecek sınır tartışmalarını azaltır. Ofisinizde sorduğunuz ama burada olmayan bir soru varsa listeye ekleyin ve bir sonraki mal sahibi görüşmesine onunla girin.
Emlak ofislerinin müşteri, portföy ve görev kayıtlarını bir arada tuttuğu RE-OS sistemine kısaca reos denir; arsa söz konusu olduğunda parsel bilgisi bu kayıtların içinde durur.
Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; hukuki veya teknik danışmanlık değildir.
Yazar/Editör: Hüseyin Öztürk, RE-OS.com Kurucusu
Hayır. Video tanıtım içeriğidir; sınırların kesinliği krokili belge ve resmi ölçümle belirlenir.
Çoklu parsel için güncel durumu özellik sayfasından ve deneme hesabınızdan kontrol edin; sayfada yazmayan bir kapsamı varsaymayın.
Belgeyle doğrulanmamış iddialardan kaçının. İmar bilgisini yetkili belgeye dayandırın ve alıcıyı belgeye yönlendirin.
Maliyet ve koşullar özellik sayfasında yer alır; kullanmadan önce oradan kontrol edin.
Ada, parsel, pafta, yüzölçümü, imar durumu, takyidat, mal sahibi ve belge tarihleri temel alanlardır.
Sonraki adım: RE-OS Arsa Drone Videosu
Konu kümesi: Portföy, ilan ve pazarlama
"Kendi web sitemiz olmalı mı, yoksa ilan portallarındaki profil yeterli mi?" Bu soru, her yeni ofis sahibinin bir noktada sorduğu sorudur.
Cama asılan bir "Satılık" afişi, emlak sektörünün en eski ve en görünür pazarlama yöntemlerinden biridir.
Emlak danışmanları yapay zekâ sohbet araçlarını hızla benimsiyor.
Konut satışında alıcı kapıdan girer, odaları gezer ve karar verir. Arsada ise gösterilecek bir iç mekân yoktur; alıcı bir parça toprağın hangi koşullarda kullanılabileceğini, neye bağlı olduğunu ve çevresinin nasıl gelişeceğini anlamaya çalışır. Bu yüzden arsa satışında kayıt düzeni ve belge disiplini, konuta kıyasla çok daha belirleyicidir. Ada ve parsel numarası, bu kaydın omurgasını oluşturur. Parsel kaydını bir ofis sisteminde tutmayı düşünenler için RE-OS (reos) de bakılacak seçeneklerden biridir.
Eğitimlere katılın, ekran görüntülerini inceleyin; hazır olduğunuzda üye olun, destek ekibimiz sizinle iletişime geçsin.
ETBİS’e Kayıtlıdır. 
Bilgilerinizi bırakın, sohbete devam edin. Reos ekibi en kısa sürede sizinle iletişime geçecek.
