Son güncelleme:
Alıcı olarak bir mülke karar veren müşterinin ilk endişelerinden biri, fiyatın üzerine eklenecek masraflardır. Bu masrafların başında tapu işlemleri sırasında ödenen harçlar gelir. Danışman olarak bu konuda müşteriye yaklaşık bir fikir verebilmek hem güveni artırır hem de pazarlık sürecini hızlandırır. Ancak kesin rakam vermek için güncel mevzuatı bilmek şarttır. Örnek sahneler, kayıtlarını RE-OS (reos) üzerinde tutan bir danışmanın masasından kurgulandı.
Sırayla hesabın mantığına, gereken bilgilere, müşteriye anlatım biçimine ve sık düşülen hatalara bakacağız. Oran, tutar ve madde numarası yazıda yok, çünkü bunlar değişiyor; hesaptan önce güncel değeri resmî kaynaktan alın.
Tapu harcı, taşınmazın mülkiyetinin devri gibi tapu işlemleri sırasında kamuya ödenen bir harçtır. Genel olarak işlemin değerine bağlı bir oranla hesaplanır. Kimin ödeyeceği, hangi değer üzerinden hesaplanacağı ve istisnaların kapsamı ilgili mevzuata göre belirlenir. Uygulamada taraflar arası anlaşma da ödeme paylaşımı konusunda rol oynayabilir.
Asıl iş, hesabın neye bağlı olduğunu bilmektir. Çıkan rakam yaklaşık bilgi olarak sunulmalı; nihai tutarı tapu müdürlüğü belirler.
Özellikle satış bedeli ile mevzuatta esas alınan değer arasındaki ilişki konusu sık sorulan bir noktadır. Bu konuda yorum yapmadan önce güncel düzenlemeyi kontrol edin ve gerekirse tapu müdürlüğüne veya mali müşavire yönlendirin.
Tapu harcı hesabının mantığı basittir: işlem değeri ile harç oranı çarpılır. Örneğin bir değer ve bir oran seçilirse sonuç, yaklaşık harç tutarını verir. Bu yalnızca bir formül örneğidir; gerçek oran ve değer farklıdır. Ofis içinde hesabı yaparken şu adımları izleyin:
Müşteri rakamdan çok belirsizlikten korkar. "Alım masraflarını size yaklaşık olarak hesaplayabilirim; kesin tutarı tapu işlemi sırasında netleştireceğiz" gibi bir cümle müşteriyi sakinleştirir. Harç tutarını tek başına değil, diğer alım masraflarıyla bir arada göstermek müşterinin toplam bütçeyi görmesine yardımcı olur.
Ayrıca harcın kimin tarafından ödeneceği konusunu baştan konuşmak, pazarlık anında sürpriz yaşanmasını engeller. Bu paylaşım taraflar arası anlaşmaya bağlıdır; danışman olarak olabilecek seçenekleri anlatın, kesin hukuki yorum yapmayın. Eski hesap notlarınız bir defterde ya da telefonda duruyorsa, onları reos'a taşımadan önce tek biçime getirin: tarih, oranın kaynağı, esas alınan değer.
En sık düşülen yanlış eski oranı kullanmaktır; hesap aracındaki oranın güncelliğine bakılmadığında bütün sonuç kayar. İkinci sık hata, satış bedeli ile mevzuatta esas alınan değeri karıştırmaktır. Müşteriye "tam şu kadar" demek de sonradan farklı çıkınca güveni sarsar. Harç dışındaki masrafları unutmak, hesabın tarihini yazmamak ve doğrulanmamış bir indirim ya da istisna vaat etmek öbür tuzaklardır.
Yaptığınız her hesabı müşteri kaydına bağlamak, sonraki görüşmelerde işinizi kolaylaştırır. Hangi tarihte, hangi oranla, hangi değer üzerinden hesap yaptığınızı kaydettiğinizde, müşteri üç hafta sonra döndüğünde "o zaman şöyle hesaplamıştık, bugün oran değiştiyse yeniden bakalım" diyebilirsiniz. Kayıtlı ve tarihli bir hesap, ofisin düzenli çalıştığını da gösterir.
RE-OS'un hesap araçları özelliği tapu harcı hesabını da içerir; sitede ayrıca tapu harcı hesaplama sayfası bulunur. Terim hakkında kısa bir açıklama için sözlükteki tapu harcı maddesine bakabilirsiniz.
Alım sürecinde yalnızca tapu harcı yoktur; ofis hizmet bedeli, kredi kullanılıyorsa bankaya ait masraflar, ekspertiz, zorunlu sigortalar ve benzeri kalemler de toplam maliyeti etkileyebilir. Hangi kalemlerin hangi duruma özgü olduğu mevzuata ve sözleşmelere göre değişir. Danışmanın görevi, müşteriye olası kalemleri sıralayarak "şunlara da bakalım" demek ve kesin tutarları ilgili kurumlardan doğrulatmaktır.
Alıcı için harç, bütçeyi doğrudan etkileyen bir masraf kalemidir; satıcı için ise pazarlıkta konu olabilen bir paylaşım meselesidir. Danışman olarak her iki tarafı da aynı bilgiyle ve aynı dille bilgilendirmek, tarafsız bir arabulucu olarak konumunuzu güçlendirir. Tarafların birbirinden farklı bilgi almasına yol açacak yarım cümleler ileride gerginlik yaratır. Müşterinin son görüşme tarihi reos kaydında görünüyorsa, harç konusunu hangi alıcıyla hangi gün açacağınızı belirlemek kolaylaşır.
Harcı kapanışa bırakmayın, ilk teklif aşamasında açın. Alıcı bütçesini planlarken bu kalemi hesaba katmışsa, tapu günü sürpriz yaşanmaz.
Altı soruya da "evet" diyorsanız rakamı paylaşabilirsiniz. Biri "hayır" ise önce onu tamamlayın.
Harç hesabı kadar, tapu gününe hazırlık da müşteriye güven verir. Hangi belgelerin gerekli olduğunu, randevunun nasıl alınacağını ve işlem günü kimlerin hazır bulunacağını önceden hatırlatmak tapu günü aksamasın diye gereklidir. Belge listesi ve randevu usulü değişebilir. Aramadan önce müşterinin reos'taki son notunu bir kez okuyun; geçen görüşmede hangi hesabın yapıldığını bilmek konuşmayı toparlar.
Müşteri "Tapuda ne kadar ödeyeceğiz?" diye sorduğunda üç cümle işinizi görür. Birincisi: "Tapu harcı, işlem değerine göre hesaplanan bir kalemdir; oranı resmi kaynaktan bugünkü tarihle kontrol edip size yaklaşık bir rakam çıkaracağım." İkincisi: "Hesapta esas alınan değer ile satış bedeli arasında fark olabileceği için kesin tutarı tapu müdürlüğünde netleştireceğiz." Üçüncüsü: "Kimin ödeyeceği taraflar arasındaki anlaşmaya bağlı; bunu teklif aşamasında yazılı konuşalım." Bu üç cümle, rakam vermeden önce beklentiyi doğru kurar ve hesap sonradan değişse bile güveni korur. Bu cümleleri müşteriden önce bir meslektaşınıza sesli söyleyin; ağzınıza yatmayan kısmı kendi sözlerinizle değiştirin.
Reos, RE-OS'un kısa yazılışıdır; emlak danışmanının müşteri, talep, portföy ve görev işlerini tek düzende toplayan CRM ve ofis yönetim yazılımının adıdır. Alım masrafı hesaplarının müşteri kaydının yanında tarihli durması, bu yazıdaki yöntemin kayıt tarafıdır.
Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; vergi veya hukuk danışmanlığı değildir.
Yazar/Editör: Hüseyin Öztürk, RE-OS.com Kurucusu
Kanuni düzenleme ve taraflar arası anlaşma birlikte belirleyicidir.
Hayır, değişebilir. Her hesaptan önce güncel oranı kontrol edin.
Hayır. Sonuç yaklaşık bir bilgidir; nihai tutarı ilgili tapu müdürlüğü belirler.
Bu hukuki bir konudur ve sonuçları ağır olabilir. Danışman olarak bu yönde öneride bulunmayın; müşteriyi doğru bilgilendirin ve uzmana yönlendirin.
Evet, ancak "bilgilendirme amaçlıdır" notu ve hesap tarihiyle paylaşmanız önerilir.
Sonraki adım: RE-OS Hesap Araçları
Konu kümesi: Hesaplama araçları ve müşteriye sunum
Alıcı adayı daireyi beğendiğinde ikinci soru neredeyse her zaman aynıdır: "Aylık ne öderim?" Peşinatı ne kadar ayırabileceğini, kaç ay vade isteyeceğini ve taksitin bütçesine uyup uymadığını görmek ister.
Alıcı ilanda "120 metrekare" yazdığını görür, dairede dolaşır, ölçmeye başlar ve "bu kadar yok" der.
Bir müşteriyle masada oturduğunuzu düşünün.
Alıcı olarak bir mülke karar veren müşterinin ilk endişelerinden biri, fiyatın üzerine eklenecek masraflardır. Bu masrafların başında tapu işlemleri sırasında ödenen harçlar gelir. Danışman olarak bu konuda müşteriye yaklaşık bir fikir verebilmek hem güveni artırır hem de pazarlık sürecini hızlandırır. Ancak kesin rakam vermek için güncel mevzuatı bilmek şarttır. Örnek sahneler, kayıtlarını RE-OS (reos) üzerinde tutan bir danışmanın masasından kurgulandı.
Eğitimlere katılın, ekran görüntülerini inceleyin; hazır olduğunuzda üye olun, destek ekibimiz sizinle iletişime geçsin.
ETBİS’e Kayıtlıdır. 
Bilgilerinizi bırakın, sohbete devam edin. Reos ekibi en kısa sürede sizinle iletişime geçecek.
