Son güncelleme:
Alıcı adayı daireyi beğendiğinde ikinci soru neredeyse her zaman aynıdır: "Aylık ne öderim?" Peşinatı ne kadar ayırabileceğini, kaç ay vade isteyeceğini ve taksitin bütçesine uyup uymadığını görmek ister. Cevabı hızlı veren danışman, müşteriyi karar sürecinin içinde tutar; cevabı bankaya erteleyen danışman ise çoğu zaman o konuşmanın sıcaklığını kaybeder. Hesap örneklerinin yanında, hesabı müşteri kaydına RE-OS (reos) üzerinde not olarak düşme düzenini de gösteriyoruz.
Öte yandan kredi hesabı, yanlış sunulduğunda sorun çıkarır. Müşteri sizin söylediğiniz taksiti "banka onayı" gibi algılarsa, bankanın teklifi farklı geldiğinde hayal kırıklığı yaşar. Faiz ve kredi koşullarına dair rakam vermiyoruz; bunlar bankaya ve döneme göre değişir. Aşağıda hesabın nasıl yapılacağı, nasıl sunulacağı ve sınırlarının müşteriye nasıl açıklanacağı var.
Konut kredisi taksit hesabı, üç temel girdiyle yapılır: kredi tutarı, vade ve faiz oranı. Kredi tutarı, konutun fiyatından peşinatın düşülmesiyle bulunur. Vade, kredinin kaç ayda ödeneceğini; faiz oranı ise bankanın uyguladığı oranı gösterir. Hesabın çıktısı çoğunlukla aylık taksit ve toplam geri ödeme tutarıdır.
Burada dikkat edilecek nokta, faiz oranının hesaplayıcıya sizin değil, bankanın teklifinin girmesi gerektiğidir. Bir hesaplama aracına sabit bir oran yazıp bunu müşteriye "bu ayki oran" diye sunmak, bankanın gerçekte vereceği teklifle uyuşmayabilir. Oran, müşterinin kredi notuna, bankaya ve döneme göre değişir. Doğrusu, oranı müşteriyle birlikte "bir örnek oran" diye seçmek ve bunu açıkça söylemektir. Oranı ve gerekçesini müşteri kaydına yazarsanız reos'ta o görüşmeye dönen herkes aynı varsayımdan devam eder.
Basit bir taksit hesabı, banka tarafından alınan bütün kalemleri kapsamayabilir. Hesaplayıcının varsayımları ürüne göre değişir ve bazı vergi ya da fon kalemleri ayrıca eklenir. Bunun yanında kredi kullanımıyla ilgili masraflar da vardır: dosya masrafı, ekspertiz bedeli, sigorta primleri ve tapu işlemleriyle ilgili ücretler gibi. Kalemlerin adları ve tutarları bankadan bankaya farklılık gösterir. Bu yüzden hesap sonucunu sunarken şu cümleyi kurun: "Bu rakam temel taksit hesabıdır; bankanın teklifindeki ek masraflar ve vergiler sonucu değiştirebilir."
Tek bir rakam göstermek yerine üç senaryo hazırlamak, müşterinin kendi bütçesine en uygun noktayı bulmasına yardım eder. Senaryolar peşinat ve vade değiştirilerek oluşturulur:
Varsayımsal örnek: Bir çift, dairenin fiyatını ve kendi birikimlerini söylüyor. Danışman üç senaryoyu yan yana koyuyor ve aylık taksit ile toplam geri ödeme arasındaki farkı gösteriyor. Çift, taksidi düşük tutmanın toplam maliyeti ne kadar artırdığını görüyor ve dengeli senaryoyu seçiyor. Karar, danışmanın dayatmasıyla değil, görünür bir karşılaştırmayla alınmış oluyor.
Hesaplama aracı bir taksit verir; ancak o taksidin müşteri için uygun olup olmadığını araç söyleyemez. Danışman nazikçe şunları sorabilir: Taksit, aylık gelirinin makul bir bölümünü aşıyor mu? Düzenli gelir kaynağı var mı? Başka kredi borcu bulunuyor mu? Acil durum birikimi kalıyor mu? Bu sorular finansal danışmanlık değildir; müşterinin kendi kararını verirken göz önünde bulundurabileceği başlıklardır. Kesin kredi uygunluğunu yalnızca banka belirler, siz de bunu açıkça belirtmelisiniz. Görüşme bitince müşteri kaydına tek satır not düşün: hangi senaryo gösterildi, müşteri hangisine yakın durdu? Bir hafta sonra telefonda bu satır işinizi görür.
Hesap bir ön görüşme aracıdır. Karar noktasına yaklaşıldığında müşteriyi bir ya da birkaç bankadan güncel teklif almaya yönlendirmek gerekir. Müşteriye şunu söyleyebilirsiniz: "Bu hesap size büyüklük fikri verdi. Şimdi bankalardan yazılı teklif alalım; oran, masraflar ve vade seçeneklerini karşılaştıralım." Danışmanın belirli bir bankayı öne çıkarması, çıkar çatışması algısı yaratabilir. Tarafsız kalıp karşılaştırmaya yardım etmek daha doğrudur. Güncel koşulları bankadan alın.
Konut alımında kredi, maliyetin yalnızca bir parçasıdır. Peşinat, tapu harcı, ofis hizmet bedeli, taşınma ve olası tadilat giderleri de toplam bütçeyi oluşturur. Müşteri taksidi hesaplayıp bunları unutursa, işlem sırasında nakit sıkışıklığı yaşayabilir. Bu nedenle kredi hesabını tek başına değil, toplam maliyet tablosuyla birlikte sunmak yararlıdır. Sitedeki peşinat ve toplam maliyet hesaplama aracı bu bakışı destekleyebilir.
RE-OS'un hesap araçları özelliği, konut kredisinde taksit ve geri ödeme hesabını mobil uygulamanın ana sayfasından tek dokunuşla yapabilmeniz için anlatılır. Hesabın hangi kalemleri içerdiğini özellik sayfasından teyit edin; sonucu her durumda bankanın teklifiyle karşılaştırın. Sitedeki konut kredisi hesaplama sayfası da aynı hesap türünü ayrıca sunar. Aynı müşteriyle başka bir danışman da konuşacaksa, hesabın tarihi ve oranı reos'taki notta görünür; müşteriye iki farklı rakam söylenmez.
Masada en sık yapılan yanlış, hesap sonucunu bankanın kararı gibi sunmaktır. Yalnızca taksiti gösterip toplam geri ödemeyi atlamak, müşterinin gelirini sorgulayıp finansal danışman gibi davranmak ve hesabın tarihiyle varsayımlarını yazmamak da sık görülür.
Müşteriler çoğu zaman taksidi düşürmek için en uzun vadeyi seçmek ister. Bu mantıklı bir tercih olabilir; ancak vade uzadıkça toplam geri ödemenin arttığını göstermek danışmanın işidir. Üç senaryo tablosunda yalnızca aylık taksit yerine "toplam geri ödeme" ve "toplam faiz yükü" satırlarını da gösterin. Müşteri tabloyu gördükten sonra seçimini yapıyorsa, ileride "bunu bana söylememiştiniz" itirazı doğmaz. Bunu söylemek hesabın doğal sonucunu saklamamaktır. Müşteri sormadan önce reos kaydındaki son hesabı açıp "vade uzadıkça toplam ödeme şu kadar artıyor" demek güven verir.
Hesabı müşteriye mesajla ya da PDF olarak gönderecekseniz, belgede üç unsur bulunsun: hesabın tarihi, kullanılan örnek oran ve vade ile "bilgilendirme amaçlıdır; kredi teklifi değildir" ibaresi. Belgede banka adı geçmesin; çünkü bu, müşteriye belirli bir bankadan teklif alınmış izlenimi verebilir. Ayrıca müşteri bilgilerini içeren belgeleri yalnızca müşterinin kendisine gönderin; kişisel veri güvenliği açısından kayıtlı kanalları tercih edin ve KVKK yükümlülüklerini güncel mevzuattan kontrol edin. Göndermeden önce belgeyi bir de müşterinin gözüyle okuyun.
Reos, RE-OS emlak ofis sisteminin kısa yazılışıdır. Kredi hesabı gibi müşteriye özel çalışmaları da müşteri, talep ve portföy kayıtlarının yanında tutmak için kullanılır.
Bu yazı genel bilgi amaçlıdır; finansal veya hukuki danışmanlık değildir.
Yazar/Editör: Hüseyin Öztürk, RE-OS.com Kurucusu
Aynı olmayabilir. Banka oranı, masraflar ve vergiler farklı olabilir. Hesap yalnızca büyüklük fikri verir.
Müşterinin aldığı ya da alacağı banka teklifindeki oranı girmek en doğrusudur. Teklif yoksa örnek bir oran seçip bunu açıkça belirtin.
Belirli bir bankayı öne çıkarmak yerine müşteriyi birkaç bankadan teklif almaya yönlendirmek daha tarafsızdır.
Hayır. Kredi uygunluğunu ve koşullarını banka belirler. Danışman yalnızca bilgilendirici bir hesap sunar.
Paylaşacaksanız tarih, varsayımlar ve "bilgilendirme amaçlıdır" notunu ekleyin.
Sonraki adım: Konut kredisi hesaplama aracı
Konu kümesi: Hesaplama araçları ve müşteriye sunum
Alıcı ilanda "120 metrekare" yazdığını görür, dairede dolaşır, ölçmeye başlar ve "bu kadar yok" der.
Bir müşteriyle masada oturduğunuzu düşünün.
Alıcı olarak bir mülke karar veren müşterinin ilk endişelerinden biri, fiyatın üzerine eklenecek masraflardır.
Alıcı adayı daireyi beğendiğinde ikinci soru neredeyse her zaman aynıdır: "Aylık ne öderim?" Peşinatı ne kadar ayırabileceğini, kaç ay vade isteyeceğini ve taksitin bütçesine uyup uymadığını görmek ister. Cevabı hızlı veren danışman, müşteriyi karar sürecinin içinde tutar; cevabı bankaya erteleyen danışman ise çoğu zaman o konuşmanın sıcaklığını kaybeder. Hesap örneklerinin yanında, hesabı müşteri kaydına RE-OS (reos) üzerinde not olarak düşme düzenini de gösteriyoruz.
Eğitimlere katılın, ekran görüntülerini inceleyin; hazır olduğunuzda üye olun, destek ekibimiz sizinle iletişime geçsin.
ETBİS’e Kayıtlıdır. 
Bilgilerinizi bırakın, sohbete devam edin. Reos ekibi en kısa sürede sizinle iletişime geçecek.
