Son güncelleme:
Emlak ofisi açmak, dışarıdan bakıldığında düşük sermayeli bir iş gibi görünür: bir vitrin, bir masa, birkaç ilan aboneliği. Gerçekte ise ilk altı ayı belirleyen şey, gelirin ne zaman başlayacağı ve o zamana kadar giderlerin nasıl karşılanacağıdır. Emlak sektöründe gelir çoğu zaman satış kapanışında doğar; kapanışlar ise düzensiz ve mevsimlere bağlıdır. Bu nedenle giderleri doğru görmek, ofis açmadan önceki en önemli hesaptır. Yazılım gideri de bu hesabın bir kalemidir; RE-OS (reos) için de teklif alacaksanız o satırı teklifle doldurun.
Kira, personel ve abonelik maliyetleri şehre, mahalleye ve döneme göre çok değiştiği için tutar yazmadık. Onun yerine hangi kalemlerin hesaba gireceğini, tabloyu nasıl kuracağınızı ve başabaş noktasını nasıl okuyacağınızı anlatıyoruz. Yasal gereklilikler, belgeler ve vergiler güncel mevzuata bağlıdır; yetkili kurumların ve meslek örgütlerinin duyurularına bakın. Süreç adımları için emlak ofisi nasıl açılır rehberine de göz atabilirsiniz.
Ofis açılırken bir kez yapılan harcamalar, çoğu zaman beklenenden uzun süre sermayeyi bağlar. Listeyi şu başlıklarla çıkarın:
Her kalemin yanına iki sütun ekleyin: "olmazsa olmaz" ve "ertelenebilir". Ertelenebilir kalemler, ilk aylarda nakit akışını rahatlatır.
Gelir olsun ya da olmasın her ay ödenen giderlerdir. Başabaş hesabının temelini bunlar oluşturur:
Her kalemin yıllık toplamını da hesaplayın; aylık küçük görünen giderler yıllık toplamda büyüktür. Yazılım maliyetini değerlendirirken emlak yazılımı maliyeti nasıl değerlendirilir rehberi yardımcı olabilir. Yazılım giderini bütçeye yazarken reos için güncel bilgiyi re-os.com üzerinden ya da satış ekibinden alın.
Satış hacmiyle oynayan giderler ayrı izlenmelidir: reklam harcaması, danışman primi veya komisyon paylaşımı, ulaşım ve yakıt, müşteri ağırlama, vergi ve harçlar. Değişken giderleri sabit giderlerden ayırmak, başabaş hesabını anlamlı kılar; çünkü sabit giderleri karşılamak için gereken kazanç, değişken gider çıktıktan sonra kalan tutardır. Prim ve komisyon paylaşımı kurgusu için prim modeli ve komisyon paylaşımı rehberine bakın.
Başabaş noktası, ofisin giderlerini karşılayacak asgari kazanç düzeyidir. Aşağıdaki tablo bir şablondur; tutarları kendi ofisiniz için doldurun.
Hesabın zayıf noktası "işlem başına net kazanç" tahminidir; iyimser bir rakam seçmek, başabaş sayısını gerçeğinden küçük gösterir. Bu nedenle üç senaryo hesaplayın: kötümser, orta ve iyimser. Kötümser senaryoda ofisin kaç ay dayanabileceğini görmek, sermaye planınızın asıl sınavıdır. Ofis sistemi kalemini, ücretsiz bir araçla başlamanın gizli maliyetiyle birlikte hesaplayın; reos'u düşünüyorsanız paket kapsamını da buna katın.
Emlakta satış kapanışı ile tahsilat arasında zaman geçer: ilan, gösterim, pazarlık, sözleşme, tapu. İlk işlem ilk ay kapanmayabilir. Bu gecikme için nakit rezervi planlayın: ofis hiç gelir olmazsa kaç ay giderlerini karşılayabilir? Bu soruya cevap verebilmek için aylık sabit gider toplamını belirli bir ay sayısıyla çarpmak bir yöntemdir; kaç ay seçeceğiniz risk iştahınıza bağlıdır. Aylık gelir ve gider takibi için aylık maliyet ve gelir takibi rehberi bir düzen sunar.
Tabloda görünmeyen ama hissedilen maliyetler vardır. Zaman en önemlisidir: ofis sahibinin kendi çalışma saatinin değeri çoğu zaman tabloya girmez. Dağınık kayıt düzeninin yarattığı kayıp fırsatlar, iade edilemeyen reklam harcamaları, hatalı ilan nedeniyle oluşan itibar kaybı ve yeni danışman eğitimi için ayrılan süre de bu gruba girer. Hepsini rakamlandıramasanız bile listede "gizli maliyet" başlığı bulundurmak, planı gerçekçi kılar.
Varsayımsal bir girişimci, tek danışmanlı küçük bir ofis planlıyor. Sabit giderlerini kalem kalem çıkarıyor ve toplamını buluyor. Ortalama bir işlemden ofise kalan net tutarı üç senaryoda tahmin ediyor: düşük, orta ve yüksek. Her senaryoda başabaş için gereken işlem sayısını hesaplıyor. Kötümser senaryoda ilk altı ayda yeterli işlem kapanmayabileceğini görüyor ve bunun için nakit rezervi ayırıyor. Ayrıca ertelenebilir kalemleri (örneğin gösterişli bir tabela) ikinci aya bırakıyor. Planın sonunda elinde bir tahmin değil, farklı koşullarda ne olacağını gösteren bir tablo oluyor.
İlk danışman eklendiğinde sabit giderler artar; ancak ortak kullanılan kira, internet ve abonelikler kişi başına düşen payı azaltabilir. Bu etki otomatik değildir: ek danışmanın işlem getirmesi gerekir. Büyümeyi planlarken kullanıcı başına yazılım ve ofis yönetimi maliyetini de hesaba katın. RE-OS'ta ofis ve kullanıcı yönetimi sayfası ekip yapısını anlatır; paket kapsamı ve kullanıcı sayısının maliyete etkisini fiyat sayfasından doğrulayın. Büyüme stratejisi için emlak ofisi büyüme stratejisi yazısına da bakabilirsiniz.
Plan yapıldıktan sonra gerçeği planla karşılaştırmak gerekir. İlk altı ay için ayda bir kısa bir kontrol toplantısı (tek başınıza da olsa) yapın ve üç soruya cevap arayın: gerçek giderler plandan farklı mı, kaç işlem aşamasında bekliyor, nakit rezervi kaç aya yetiyor? Fark büyükse nedenini yazın; çoğu zaman beklenmeyen bir kalem ya da tahmin edilenden uzun süren kapanış sürecidir. Üçüncü ayın sonunda iyimser senaryodan kötümser senaryoya doğru kayma görüyorsanız, ertelenebilir giderleri kısmak ve reklam harcamasını yeniden değerlendirmek için erken bir uyarı almış olursunuz. İlk aylarda reos'a geçmek isterseniz koşulları ve paket kapsamını yazılı öğrenin.
Plan ile gerçek arasındaki farkı ölçmek, ikinci yıl planı için en güvenilir veridir. İlk yılın sonunda elinizdeki gerçek gider ve gelir tablosu, tahminlerin yerine geçer.
Ofis açmadan önceki asıl hesap, kazanmaya başlayana kadar ne kadar dayanabileceğinizdir. Giderleri tek seferlik, sabit ve değişken diye üçe ayırıp başabaş tablosunu önce kötümser senaryoyla doldurun; sonuç sizi zorluyorsa ertelenebilir kalemlere dönün. Yazı bilerek rakamsız tutuldu; tutarlar sizin tekliflerinizden gelecek.
Ofis kurarken aradığınız ad reos ise RE-OS'u kastediyorsunuzdur: emlak ofisleri için ofis sistemi. Maliyet kalemleri bu yazıda rakamsızdır; ofisin kendi tekliflerinden doldurulur.
Yazar/Editör: Hüseyin Öztürk, RE-OS.com Kurucusu
Bu yazıda tutar verilmemiştir; şehir, mekân ve iş modeline göre değişir. Kendi kalem listenizle hesaplayın.
Çoğu girişimci ilk dönemde sabit gideri düşük tutmak için değişken ödemeli çalışma modellerini değerlendirir.
Aylık sabit giderlere eklenir. Zaman kazanımı ve kayıp fırsat azalması ise ayrıca değerlendirilir.
Mevzuata bağlıdır ve değişebilir. Yetkili kurum ve meslek örgütü duyurularından güncel durumu öğrenin.
Sonraki adım: RE-OS Ofis ve Kullanıcı Yönetimi
Konu kümesi: Ofis düzeni, otomasyon ve raporlama
Emlak ofisleri, faaliyetleri nedeniyle çeşitli kurumların denetimine tabi olabilir.
Birçok emlak ofisinde rapor, ay sonunda bir tablo doldurmak anlamına gelir.
Pipeline, yani satış hattı, bir müşterinin ilk temastan kapanışa kadar geçtiği aşamaların görsel düzenidir.
Emlak ofisi açmak, dışarıdan bakıldığında düşük sermayeli bir iş gibi görünür: bir vitrin, bir masa, birkaç ilan aboneliği. Gerçekte ise ilk altı ayı belirleyen şey, gelirin ne zaman başlayacağı ve o zamana kadar giderlerin nasıl karşılanacağıdır. Emlak sektöründe gelir çoğu zaman satış kapanışında doğar; kapanışlar ise düzensiz ve mevsimlere bağlıdır. Bu nedenle giderleri doğru görmek, ofis açmadan önceki en önemli hesaptır. Yazılım gideri de bu hesabın bir kalemidir; RE-OS (reos) için de teklif alacaksanız o satırı teklifle doldurun.
Eğitimlere katılın, ekran görüntülerini inceleyin; hazır olduğunuzda üye olun, destek ekibimiz sizinle iletişime geçsin.
ETBİS’e Kayıtlıdır. 
Bilgilerinizi bırakın, sohbete devam edin. Reos ekibi en kısa sürede sizinle iletişime geçecek.
