Son güncelleme:
Her ofisin portföyünde onlar vardır: haftalardır, hatta aylardır yayında duran ama bir türlü gösterim bile getirmeyen ilanlar. Danışmanlar çoğu zaman iki şeyden birini yapar: ilanı kendi hâline bırakır ya da mal sahibine "fiyatı düşürelim" der. Her ikisi de eksik kalır. Satılmayan bir ilanın nedeni fiyat olabilir, ama fotoğraf, metin, yanlış kanal veya hiç hedeflenmemiş bir alıcı kitlesi de olabilir. Nedeni bilmeden yapılan her müdahale, tahmin yürütmekten ibarettir. Altı hamle, portföy takibini RE-OS (reos) üzerinden yürüten ofislerin de uygulayabileceği biçimde sıralandı.
Sıra önemli: teşhisle başlıyor, ucuz düzeltmelerden geçiyor, mal sahibiyle yapılacak zor konuşmayı sona bırakıyor. Fiyat indirimi ve görüntülenme düşüşünü ayrıntısıyla ele alan satılmayan ilanda fiyat indirimi ve görüntülenme düşüşü yazısına da bakabilirsiniz.
İlanın hangi aşamada tıkandığını bulmak için üç soru sorun:
Bu üç cevap, sonraki hamlelerin yönünü belirler. Hiç ilgi yoksa fotoğraf ve başlık; ilgi var ama arama yoksa fiyat ve açıklama; gösterim var ama teklif yoksa fiyat ve mülkün hazırlığı öne çıkar. Görüntülenme ve arama sayılarını bir tabloya yazın; "sanki ilgi azaldı" izlenimi ile ölçülmüş bir düşüş farklı kararlar doğurur. Bekleyen portföyleri yayında kaldıkları süreye göre listelemek, hangi ilanın önce canlandırılacağını gösterir. Sıralamayı reos'taki portföy kayıtlarına bakarak elle de çıkarabilirsiniz.
Mal sahibinin beklentisi ile piyasanın gerçeği arasındaki fark, satılmayan ilanların en sık nedenidir. Fiyatı savunulabilir kılmak için benzer mülklerin yayın fiyatlarına, gerçekleşen satış bilgilerine ulaşabildiğiniz ölçüde bakın ve fark nedenlerini yazın: kat, bakım durumu, manzara, ulaşım. Fiyatı emsalle savunmak rehberi emsal seçimini anlatır.
Konut için yapay zekâ destekli fiyat tahmini yardımcı bir referans olabilir; RE-OS'ta AI fiyat tahmini konut mülkleri için tahmin değeri ve benzer ilan karşılaştırması fikrini anlatır. Tahmin bir karar değil, bir veri noktasıdır; kapsamı ve sınırları özellik sayfasından teyit edilmeli, nihai fiyat mal sahibi ve danışmanın sorumluluğunda kalmalıdır.
Alıcı ilana ilk fotoğrafla karar verir. Karanlık, yatay çekilmemiş, dağınık ya da çok az fotoğraf, güçlü bir mülkü bile görünmez kılar. Yeniden çekim için küçük bir liste yeterlidir: gün ışığında çekim, perdelerin açılması, eşyaların toplanması, ilk fotoğrafın en güçlü mekân olması. İlan kalitesi kontrol listesi bu adımda rehber olabilir. RE-OS'taki portföy kalite skoru ilanın doluluğunu puanlayıp eksikleri sıralayan bir kart olarak anlatılır; eksik fotoğraf ve açıklamaları görmek için başlangıç noktası olabilir.
Başlık, ilanın vitrinidir. "Fırsat daire" gibi boş ifadeler yerine mülkün gerçek ayırt edici özelliğini yazın: konum yakınlığı, kullanım alanı, ısıtma, otopark. Açıklamada ilk iki cümle, alıcının en çok merak ettiği bilgiyi vermelidir. Abartılı ve doğrulanamaz ifadelerden kaçının; ilan içeriğinden ofis sorumludur. Yapay zekâ destekli başlık ve açıklama taslağı yardımcı olabilir (ilan başlık ve açıklama), ancak metni mutlaka kendi gözünüzden geçirin ve mülkün gerçek durumuyla karşılaştırın.
Portal ilanının tek başına yetmediği durumlarda doğrudan alıcıya ulaşın. Kayıtlı taleplerle eşleştirme yapın: bu mülke uygun kaç talep var, kaç tanesi hâlâ aktif? Eşleşen müşterilere kişisel bir mesajla özel bir portföy bağlantısı gönderin. Başka ofislerle ortak çalışma yapıyorsanız portföyü ortak havuzda duyurmak da bir seçenektir; paylaşım koşulları taraflar arası yazılı anlaşmaya bağlıdır. Eşleştirme için talep-portföy eşleştirme sayfasına bakabilirsiniz.
Önceki beş hamle size somut veri verir: görüntülenme, arama, gösterim, emsal fiyatlar ve alınan geri bildirimler. Mal sahibine bu verilerle gidin. "Fiyat düşsün" demek yerine, "otuz gündür yirmi görüntüleme ve iki arama var; benzer evler şu fiyat aralığında; gösterimden gelen geri bildirimler şunlar" diyebilirsiniz. Veriyle yapılan konuşma, duygusal itirazı azaltır.
Mal sahibine seçenek sunun: fiyatı değiştirmek, evin küçük hazırlığını yapmak, yetkiyi belirli bir süreyle sürdürüp sonra yeniden değerlendirmek. Yetki süresi ve hizmet bedeli gibi hukuki konularda güncel mevzuatı resmî kaynaktan veya hukuk danışmanından doğrulayın. Fiyat güncellemesini tarihiyle birlikte reos'taki portföy notuna yazın.
Dört aydır yayında duran varsayımsal bir 2+1 daire için danışman plan yapıyor. Hafta 1: görüntülenme ve arama sayıları tabloya yazılıyor, emsaller çıkarılıyor. Hafta 2: fotoğraflar gün ışığında yeniden çekiliyor, başlık ve açıklama baştan yazılıyor. Hafta 3: aktif taleplerle eşleştirme yapılıp uygun müşterilere kişisel mesaj gönderiliyor. Hafta 4: elde edilen sonuçlarla mal sahibiyle toplantı yapılıyor. Yeni fotoğraflar ve metinle ilgi artıyor, ancak fiyat bölümünde itirazlar sürüyor; mal sahibi veriyi görünce küçük bir fiyat güncellemesini kabul ediyor. Plan tam tutmasa bile ofisin elinde artık tahmin değil, kayıt var.
Bazı ilanlar canlanmaz. Mülk koşulları, piyasa dönemi ya da mal sahibinin beklentisi hamlelerin ötesinde olabilir. Altı hamleyi uyguladıysanız ve sonuç yoksa, yetkiyi gözden geçirmek ve zaman ayırdığınız portföylere öncelik vermek meşru bir karardır. Güncel olmayan portföylerin temizliği için güncel olmayan portföy temizliği rehberine göz atabilirsiniz.
Hamleleri aynı anda yapmak, hangisinin işe yaradığını belirsizleştirir. Mümkünse her değişiklikten sonra birkaç gün bekleyin ve basit bir tabloya şu sütunları yazın: tarih, yapılan değişiklik, görüntülenme, arama sayısı, gösterim sayısı, not. Tabloyu hafta başlarında güncelleyin. Fotoğraf yenilendikten sonra görüntülenme artıp arama artmıyorsa, sorun artık fiyat veya açıklamadadır. Açıklama düzeltildikten sonra arama artıyor ama gösterim yoksa, arayanlar ilanın söylediği ile mülkün gerçeği arasındaki farkı fark ediyor olabilir. Canlandırma kararlarını mülk sahibiyle yazılı konuşarak alın; böylece reos'taki kayıt ile mal sahibinin hatırladığı hikâye birbirini tutar.
Bu tablo mal sahibiyle yapılacak konuşmanın da dayanağıdır. Sayıların aşağı yukarı hareketi, hislerle tartışılan bir konuyu somut bir zemine taşır. Tek haftalık dalgalanmalara aşırı anlam yüklemeyin; hafta sonları, tatiller ve mevsim etkileri sayıları değiştirebilir.
En eski ilanınızla başlayın: bugünkü görüntülenme ve arama sayısını tarihiyle bir kâğıda yazın, iki hafta sonra aynı sayılara yeniden bakın. Sıradaki hamleyi o iki satır gösterir.
Portföy, müşteri ve talep kayıtlarını bir arada tutan emlak ofisi sistemine RE-OS denir; reos onun tiresiz kısa yazımıdır. Bekleyen ilanların takibi de bu kayıtlar üzerinden yürür.
Yazar/Editör: Hüseyin Öztürk, RE-OS.com Kurucusu
Kanalın kurallarına bağlıdır. Bazı portallarda yeni ilan görünürlük sağlayabilir, bazılarında ise kural ihlali sayılabilir. Kanalın kendi koşullarını kontrol edin.
Tek bir doğru oran yoktur. Emsal verisi, ilgi düzeyi ve mal sahibinin esnekliğine göre belirlenir.
Her zaman gerekmez. Gün ışığı, düzen ve doğru kadraj çoğu zaman yeterli bir iyileşme sağlar.
Kesin bir süre yoktur; bölgeye ve mülk türüne göre değişir. Önemli olan ilgi göstergelerinin zaman içinde nasıl değiştiğidir.
Sonraki adım: RE-OS Portföy Kalite Skoru
Konu kümesi: Portföy, ilan ve pazarlama
İlan açıklaması yazmak, emlak danışmanlarının en çok zaman harcadığı ve en sık ertelediği işlerden biri.
Portföy alma görüşmesinde mal sahibi çoğu zaman aynı soruyla başlar: "Dairem kaça gider?" Cevabınız ne kadar hızlı ve gerekçeli olursa, görüşme o kadar sağlam başlar.
Fotoğraf bir konutu gösterir; video ise konutun çevresiyle birlikte nasıl bir yerde durduğunu anlatır.
Her ofisin portföyünde onlar vardır: haftalardır, hatta aylardır yayında duran ama bir türlü gösterim bile getirmeyen ilanlar. Danışmanlar çoğu zaman iki şeyden birini yapar: ilanı kendi hâline bırakır ya da mal sahibine "fiyatı düşürelim" der. Her ikisi de eksik kalır. Satılmayan bir ilanın nedeni fiyat olabilir, ama fotoğraf, metin, yanlış kanal veya hiç hedeflenmemiş bir alıcı kitlesi de olabilir. Nedeni bilmeden yapılan her müdahale, tahmin yürütmekten ibarettir. Altı hamle, portföy takibini RE-OS (reos) üzerinden yürüten ofislerin de uygulayabileceği biçimde sıralandı.
Eğitimlere katılın, ekran görüntülerini inceleyin; hazır olduğunuzda üye olun, destek ekibimiz sizinle iletişime geçsin.
ETBİS’e Kayıtlıdır. 
Bilgilerinizi bırakın, sohbete devam edin. Reos ekibi en kısa sürede sizinle iletişime geçecek.
