İçeriğe geç
0850 885 33 00 destek@re-os.com

Fiyatı Emsalle Savunun: Emsal Seçimi ve Fiyat Aralığı

Son güncelleme:

Fiyat neden aralıkla anlatılır?

Mülk sahibi çoğu zaman aklındaki tek bir rakamla gelir. Danışman da tek bir rakamla karşılık verirse konuşma pazarlığa dönüşür: biri yüksek, biri düşük söyler, ortada dayanak yoktur. Aralık ve gerekçe ise konuşmayı rakamdan çıkarıp veriye taşır.

Emsal karşılaştırması bunun için kullanılır. Değerlemede karşılaştırma için kullanılan benzer ve yakın taşınmazlara emsal denir. Siz de mülkün değerini kendi başınıza söylemek yerine, benzerlerin ne durumda olduğunu gösterirsiniz.

Emsal seçimi: beş ölçüt

Bir ilan emsal sayılabilmek için mülke birkaç yönden benzemelidir. Aşağıdaki beş ölçüt, ofis içinde herkesin aynı dili kullanması için yeterlidir.

  1. Konum: aynı mahalle ya da yürüme mesafesindeki komşu mahalle. Ana cadde ile arka sokak aynı mahallede bile farklı değerde olabilir.
  2. Tür ve büyüklük: aynı tür taşınmaz, benzer metrekare ve oda düzeni. Küçük bir daire ile geniş bir daire metrekare fiyatında aynı davranmaz.
  3. Bina yaşı ve durumu: yapım yılı, bakım durumu, asansör ve otopark gibi bina özellikleri.
  4. Kat ve cephe: zemin, ara kat ya da üst kat; manzara, cephe ve ısıtma gibi değeri etkileyen özellikler.
  5. Güncellik: yakın zamanlı satışlar ve yayındaki ilanlar. Uzun süredir yayında kalan ve fiyatı hiç düşmeyen ilan, piyasanın kabul ettiği fiyatı göstermez.

Yayındaki ilanlar sahibin istediği fiyatı gösterir, gerçekleşen işlemler ise piyasanın kabul ettiği fiyatı. İkisi birbirine karışırsa aralık yukarı kayar; bu yüzden hangi emsalin ilan, hangisinin işlem olduğunu not edin.

Aralık çıkarma: örnek hesap

Yüz yirmi metrekarelik bir daire için beş emsal seçtiğinizi düşünün. Her birinin fiyatını metrekareye bölün ve metrekare fiyatlarını küçükten büyüğe sıralayın.

  1. Beş emsalin metrekare fiyatı küçükten büyüğe şöyle çıktı: yüz doksan bin, iki yüz bin, iki yüz on bin, iki yüz yirmi bin ve iki yüz otuz bin lira.
  2. En düşük ve en yüksek değeri ayırın. Bu iki uç, mülkle tam örtüşmeyen bir özelliğe sahip olabilir. Elinizde ortadaki üç değer kalır: iki yüz bin, iki yüz on bin ve iki yüz yirmi bin lira.
  3. Aralığınız metrekare başına iki yüz bin ile iki yüz yirmi bin lira arasıdır; orta nokta iki yüz on bin liradır.
  4. Aralığı mülkün metrekaresiyle çarpın: yüz yirmi metrekare için yirmi dört milyon ile yirmi altı milyon dört yüz bin lira arası bir aralık elde edilir.
  5. Mülkün emsallerden ayrıldığı yönleri ayrıca yazın. Örneğin mülk emsallerden daha yeni bir binadaysa aralığın üst yarısına, bakım gerektiriyorsa alt yarısına yaklaşırsınız.

Hesabın her adımı yazılı olduğu için mülk sahibi aralığa itiraz ettiğinde hangi emsali neden seçtiğinizi gösterebilirsiniz. Sahibin önerdiği bir emsal varsa ölçütlere göre değerlendirin ve uygunsa listeye ekleyin; hesabı o zaman yeniden yapın.

Rayiç, ekspertiz ve ilan fiyatı farkı

Üç kavram sık karıştırılır. Üçü de bir fiyat söyler ama üçünün dayanağı farklıdır.

  • İlan fiyatı: mülk sahibinin ya da danışmanın istediği fiyattır. Bir pazarlık başlangıcıdır, değer ölçüsü değildir.
  • Rayiç değer: taşınmazın yakın benzerleriyle karşılaştırılarak belirlenen güncel piyasa değeridir. Her taşınmaz için kesin bir değer yoktur ve zamanla değişir.
  • Ekspertiz: taşınmazın piyasa değerinin uzman bir değerleme kuruluşunca belirlenmesidir. Kredi ve alım satımda değer tespitine dayanak olur.

Danışmanın emsal karşılaştırması bir ekspertiz yerine geçmez. Ofis olarak bunu mülk sahibine baştan açıkça söylemek, ileride çıkabilecek bir değer tartışmasını önler.

Mülk sahibine sunum

Aralığı sahibe bir rakam olarak değil, bir tablo olarak sunun. Her emsal için konum, büyüklük, durum ve fiyat tek satırda görünsün; altında aralığınız ve mülkün emsallerden ayrıldığı yönler yazılsın.

  • Önce emsalleri gösterin, aralığı sonra söyleyin. Sahip emsallere kendisi bakınca aralığı daha kolay kabul eder.
  • Kendi mülkünüzü emsallerle aynı ölçütlerle anlatın. Mülk üstün göründüğünde bile nedenini yazın.
  • Aralığın bir tahmin olduğunu, kesin değerin ekspertizle belirlendiğini açıkça söyleyin.
  • Sunumdan sonra sahibin fiyatı ile aralık arasındaki farkı ve bir sonraki görüşme gününü kayda yazın.

Fiyat yayına alındıktan sonra da düzenli gözden geçirilir. Bunun için portföy fiyat güncelleme ve takip düzeni rehberine bakın.

RE-OS'ta karşılığı

RE-OS telefon uygulamasındaki konut fiyat tahmini, konutun konumuna, özelliklerine ve sizin seçtiğiniz benzer ilanlara bakarak tahmini bir değer aralığı, güven skoru ve trend üretir; sonucu PDF rapor olarak müşterinize verebilirsiniz. Benzer ilanları siz seçersiniz, yani bu rehberdeki emsal ölçütlerini uygulayacağınız yer burasıdır. Özellik şu an yalnız konutta çalışır; ticari ve arsa için kullanıma açık değildir. Sonuç kesin fiyat değildir, kesin değer için ekspertiz gerekir. Bazı işlemler ReBit jetonu kullanır. Ayrıntı: konut fiyat tahmini.

Aralığı mülke uygularken metrekare birim fiyatı, kira getirisi ve konut kredisi gibi hesapları uygulamanın ana sayfasından tek dokunuşla yapmak için telefon uygulamasındaki hesap araçları kullanılabilir. Rapor ve hesap, bu rehberdeki karşılaştırmanın yerine geçmez; ikisi birbirini tamamlar.

Sık Sorulan Sorular

Sabit bir sayı öneremeyiz. Ölçütlere uyan kadar emsal alın; çok az emsal aralığı güvenilmez, çok emsal ise benzemeyenleri de listeye sokar. Az sayıdaysa aralığı daha geniş bırakın ve bunu sahibe söyleyin.

Alabilirsiniz ama ilan fiyatı sahibin istediği fiyattır. Gerçekleşen işlemle karıştırmayın; listede hangi emsalin ilan, hangisinin işlem olduğunu not edin.

Tartışmak yerine emsal tablosunu yeniden birlikte inceleyin. Sahibin gösterdiği bir emsal ölçütlere uyuyorsa ekleyin, uymuyorsa nedenini yazın. Fiyatı yeniden konuşmak için bir gün belirleyin.

Hayır. Danışmanın karşılaştırması fiyat konuşmasına dayanak olur. Kredi ve resmi işlemlerde gereken değer tespiti için uzman bir değerleme kuruluşunun ekspertiz raporu gerekir.

Hayır. Konut fiyat tahmini şu an yalnız konutta çalışır. Ticari ve arsa için tahmin kullanıma açık değildir; bu mülkler için emsal karşılaştırmasını rehberdeki ölçütlerle elle yapın.

Sonraki adım: Komisyon hesaplama

Aynı kümeden rehberler

Konu kümesi: Portföy alma ve ilan hazırlığı

  • Portföy Fiyat Güncelleme ve Takip

    Portföy fiyatı bir kez yazılıp unutulan bir bilgi değildir; belirli aralıklarla ve belirli koşullarda gözden geçirilmelidir.

  • Satılmayan İlanda Fiyat İndirimi

    İlan satılmıyorsa fiyatı indirmeden önce ilanın kendisini kontrol edin: görünürlük, fotoğraf, açıklama ve eksik bilgi.

  • Güncel Olmayan Portföy Temizliği Nasıl Yapılır?

    Güncel olmayan portföy temizliği üç adımda yapılır: önce ofisin kendi ölçütüne göre güncel olmayan kayıtlar listelenir, sonra her kayıt için sahip teyidi alınır, son adımda kayıt güncellenir, pasife alınır ya da kapatılır.

İlgili İçerik

Kısa cevap

Fiyat analizi, bir taşınmazın değerini benzerleriyle karşılaştırarak bir aralık olarak göstermektir. Önce beş ölçütle emsal seçilir, sonra emsallerin metrekare fiyatları sıralanır, uçtaki değerler ayrılır ve kalan aralık mülke uygulanır. Sonuç tek bir rakam değil, gerekçesi yazılı bir aralıktır.

RE-OS'u Yakından Tanıyın

Eğitimlere katılın, ekran görüntülerini inceleyin; hazır olduğunuzda üye olun, destek ekibimiz sizinle iletişime geçsin.

Başvurun, sizi arayalım Bize ulaşın