Günlük işte karşınıza çıkanlar: EİDS, yer gösterme, enerji kimliği, kapora

EİDS, Ticaret Bakanlığı'nın elektronik ilan doğrulama sistemidir. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliğin on ikinci maddesi, başkalarına ait taşınmazların satışına yönelik ilanlara elektronik ortam sağlayanlara şu yükümlülükleri getirir: ilan verenin kimliğini doğrulamak ve ilana konu taşınmazın ilan verene, eşine ya da birinci ve ikinci derece kan hısımlarına ait olduğunu veya ilan verenin taşınmaz sahibi tarafından yetkilendirildiğini ilanı yayımlamadan önce doğrulamak.

Bakanlığın duyurusuna göre kimlik doğrulaması 1 Kasım 2023 tarihinde, yetki doğrulaması 15 Eylül 2024 tarihinde başladı; 15 Eylül ile 31 Aralık 2024 arası geçiş dönemiydi ve 1 Ocak 2025 itibarıyla doğrulama tüm ilanlar için zorunludur.

• Kim doğrulanır: taşınmaz sahibi, eşi, birinci ve ikinci derece kan hısımları ve taşınmaz sahibi tarafından yetkilendirilmiş, yetki belgesi olan emlak işletmesi. Yetki belgesi bulunmayan işletme ilan giremez.
• İşletme için adım: taşınmaz sahibi e-Devlet'te EİDS Taşınmaz İlanı Yetkilendirme İşlemleri ekranını açar, taşınmazı seçer, işletmenin yetki belgesi numarasını girer ve bitiş tarihi belirler.
• Süre: yetki süresi üç aydan kısa olamaz.
• İlan girişi: işletme, ilanı taşınmaz numarasıyla verir; bu numarayı taşınmazın sahibi olan kişiden alır.

Bakanlığa göre bu yetkilendirme yalnızca platformda ilan vermeye yöneliktir. Tapu işlemi ya da taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisi vermez; emlak işletmelerinin düzenlemesi gereken yetkilendirme sözleşmesi, taşınmaz gösterme belgesi ve aracılık sözleşmesi gibi belgelerin yerine de geçmez.

İlan yayımlandıktan sonra da yükümlülükler sürer. Yönetmeliğin on dördüncü maddesine göre taşınmaz satılır ya da kiralanırsa, satıştan ya da kiralamadan vazgeçilirse veya yetkilendirme sözleşmesi feshedilir ya da süresi sona ererse, işletme bu durumun gerçekleştiği tarihi izleyen üç gün içinde ilan faaliyetine son verir. İlanda ise yetki belgesi numarası, işletmenin adı veya unvanı, il, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgileri, iletişim bilgisi ve varsa taşınmazın enerji kimlik bilgileri kolay okunabilir biçimde yer alır.

Yönetmeliğin yirmi ikinci maddesine göre Bakanlık, yönetmeliğin uygulanması, uygulamada çıkan sorunlar ve şikâyetlerle ilgili denetim yapmaya yetkilidir ve bu yetkiyi il müdürlükleri aracılığıyla da kullanabilir. Yetkili idareler, Bakanlığın talebi üzerine ön inceleme niteliğinde denetim yapar ve sonuçları on gün içinde il müdürlüğüne bildirir.

Aynı maddeye göre on ikinci maddenin ikinci fıkrasına, yani ilan platformlarına getirilen yükümlülüklere aykırı davrananlar için altı bin beş yüz altmış üç sayılı Kanunun on ikinci maddesinin birinci fıkrasının (d) bendindeki, diğer hükümlere aykırı davrananlar için altı bin beş yüz seksen beş sayılı Kanunun on sekizinci maddesindeki idari para cezaları Bakanlıkça uygulanır. Ceza tutarları kanunlarda belirlenir ve yeniden değerleme ile değişebildiği için bu rehberde yazılmamıştır.

Türk Borçlar Kanununda kapora sözcüğü geçmez. Günlük dilde kapora denen ödemenin hukuki sonucu, kanunun yüz yetmiş yedinci ve yüz yetmiş sekizinci maddelerinde iki ayrı başlık altında düzenlenir.

• Bağlanma parası (madde yüz yetmiş yedi): sözleşme yapılırken bir kimsenin verdiği para, cayma parası olarak değil sözleşmenin yapıldığına kanıt olarak verilmiş sayılır. Aksine sözleşme veya yerel âdet olmadıkça esas alacaktan düşülür.
• Cayma parası (madde yüz yetmiş sekiz): cayma parası kararlaştırılmışsa taraflardan her biri sözleşmeden caymaya yetkili sayılır. Parayı vermiş olan cayarsa verdiğini bırakır; almış olan cayarsa aldığının iki katını geri verir.

Yani bir ödemenin cayma parası sayılması için bunun taraflarca kararlaştırılmış olması gerekir; kararlaştırılmamışsa kanun ödemeyi bağlanma parası olarak ele alır. Emlak aracılığında da yönetmelik, alım satıma ve kiralamaya aracılık sözleşmelerinin asgari içeriği arasında, kararlaştırılması halinde, cayma bedeli ile ceza koşulunu sayar (on altıncı ve on yedinci maddelerin ikinci fıkrasının (d) bendi); bu bedelin sınırı da aynı bentte yazılıdır.

Yönetmeliğe 2026 yılında eklenen ek madde ise taşınmaz satışlarında ödemenin bir kısmının veya tamamının nakit, havale ya da elektronik fon transferiyle yapılması halinde satış bedelinin, mülkiyet ile bedelin eş zamanlı el değiştirmesini sağlayan bir ödeme sistemi üzerinden ödenmesini düzenler. Bu sistemin başlangıç tarihi geçici madde ile belirlenir ve değişebilir; kapsamına hangi ödemelerin girdiği için yönetmeliğin güncel metnine bakın, bu rehber bu konuda yorum yapmaz.

RE-OS'ta Yer Gösterme Formu, müşteriye gösterilen portföyleri sonuç, yıldız ve notla kaydeder. Gösterimin müşterisi, sunum türü, tarihi, saati ve danışmanı kayıtta durur; liste Excel'e aktarılabilir ve her gösterim için müşteri, portföy ve danışman bilgisini taşıyan yazdırılabilir bir belge hazırlanır. Form bir kayıt aracıdır; gösterimden sonra müşteriye kendiliğinden mesaj göndermez.

Bu rehber, yazdırılan belgenin yönetmelikteki asgari bilgi listesini karşıladığı yönünde bir iddia taşımaz. Belgeyi kullanmadan önce yukarıdaki listeyle karşılaştırın.

Telefon uygulamasındaki Sosyal Medyada Paylaş özelliği EİDS logolu bir paylaşım görseli ve EİDS, ofis ve danışman bilgilerini içeren bir açıklama hazırlar; EİDS onayı olmayan ilanda paylaşımı durdurur ve ilanı EİDS ile doğruladıktan sonra yeniden denemenizi ister. Enerji kimlik belgesi ve kapora için RE-OS sayfalarında ayrı bir özellik anlatımı bulunmaz; bu iki başlık yalnız resmî metne dayanır.