Rayiç bedel, konut alım satımlarında bir taşınmazın piyasa değeridir. Yani bir gayrimenkulün günümüz piyasasındaki alım satım değerine rayiç bedel (pazar değeri) denir. Bir taşınmazın ne değere sahip olduğunu anlamanın matematiksel yolu rayiç bedel hesaplamasıdır. Bir gayrimenkulün fiyatını tespit ederken arz-talep dengeleri, semt, mahalle, sokak, ulaşım manzara gibi belirleyici unsurlar bulunur ve bu unsurlar taşınmazın rayiç bedelini ortaya koymaktadır.
Bir taşınmazın rayiç bedeli, o bölgede bulunan diğer taşınmazların rayiç bedeli ile doğru orantılı olmakla birlikte, çevre şartları ve arz-talep ilişkisi rayiç bedel üzerinde etkili olan faktörlerdir. Rayiç bedele etki eden faktörleri sıralamak gerekirse;
Arz-talep: Söz konusu gayrimenkule olan talep yoğun isa arz da yükselir. Dolayısıyla rayiç bedelde artış olur.
Konum: Söz konusu taşınmazın bulunduğu konum, mahalle, sokak bedele etki eder. Gayrimenkulün şehrin merkezine yakın ya da uzak olması, alışveriş ve eğlence merkezleri, sosyal- kültürel alanlara ve eğitim merkezlerine sahip olması gibi bulunduğu konumun özellikleri de faktörler arasındadır. Aynı mahallenin farklı sokaklarındaki konutlarda farklı rayiçlerden söz edilmesi bundandır.
Çevresel faktörler: Taşınmazın sahip olduğu manzara, çevredeki ulaşım olanaklarının çeşitliliği gibi faktörler, bölgede bulunan nüfusun sahip olduğu sosyo-ekonomik özellikler rayiç bedelin belirlenmesinde etkendir.
Bir taşınmazın rayiç bedelinin hesaplanabilmesi için, gayrimenkulün bulunduğu semtteki en az 3 gayrimenkulün metrekarelerinin ve rayiç bedellerinin bilinmesi gerekir. Rayiç bedel hesaplarken izlenmesi gereken adımlar şu şekildedir:
Aynı semtte bulunan üç gayrimenkulün rayiç bedelinin toplamını, üç gayrimenkulün toplam m2 sine bölerek; bu semtte metrekare başına kaç lira rayiç bedel olduğu bulunur.
Metrekare başına bulunan rayiç bedel, rayiç bedeli hesaplanmak istenen gayrimenkulün m2 si ile çarpılır.
Kısmen rayiç bedeli hesaplanan gayrimenkulün, diğer üç ev ile aralarındaki eksiklik ve fazlalıkları saptanır. Bu kıyaslamalar sonucunda; rayiç bedeli etkileyen özellikler göz önüne alarak, 10 üzerinden objektif bir şekilde puanlanır. Böylelikle; söz konusu gayrimenkulün rayiç bedeli hesaplanmış olur.
Rayiç bedel belgesi, gayrimenkule ve gayrimenkulün rayiç bedeline ilişkin bilgilerin yer aldığı belgedir. Bir taşınmazın rayiç bedelini öğrenmek ve rayiç bedel belgesini almak için belediyeler başvurmak gerekiyor. Ada ve parselden veya ad ve soyada göre emlak beyanlarından bakılarak bulunduğu mahalle-cadde ve sokak bilgilerine göre o yılki rayiç bedel ve arsa birim değeri öğrenilebiliyor. Ayrıca, rayiç bedel bilgileri belediyeyi telefon ile arayarak da öğrenilebiliyor.
Rayiç bedelin tespiti Maliye Bakanlığı’nın valiliklere gönderdiği değerlendirme kararı sonrasında valilik tarafından atanan, gayrimenkulün özelliklerine göre defterdarlık ya da mal müdürlükleri ile belediyelerin atadığı yetkililerin içinde bulunduğu bir komisyon tarafından yapılır. Arsa ve arazilerden farklı olarak eğer taşınmaz bir bina ya da konut ise yapının yıpranma payı göz önünde bulundurulur. Tamamlandığı tarih ile satış tarihi arasında bir yıldan fazla süre var ise %2 yıpranma payı rayiç bedelinden düşülür.
İlginizi çekebilir: 5 Maddede Emlak Danışmanlığı'nın Zorlukları
